주택연금의 월 정액 종신연금+국민연금+노령연금으로 노후 재정을 챙긴다
‘주택연금’하면 무엇이 떠오르나요?
➀“우리 아들딸에게 물려줄게 집인데(아파트가 대부분) 우리 부부가 연금으로 다 써버려도 될까?”
➁“오래 살면 모르지만 빨리 죽으면 집값이 남아 손해 보는 거 아닌가?”
➂“월지급금을 얼마나 받아야 내 노후생활에 실질적 도움이 될까? ”
주택연금은 개인이 소유한 집을 공기업인 한국주택금융공사(이하 한주금)에 담보로 제공하고 계속 살기만 하면 수십만 원에서 수백만 원의 현금을 매달 죽을 때까지 받는 사회보장 제도입니다. 주택연금 가입자가 사망하더라도 배우자가 살아 있다면 배우자가 세상을 떠날 때까지 계속 이어받을 수 있기 때문에 노부부에겐 평생 넉넉한 현금을 챙길 수 있는 유용한 금융복지제도죠.
주택연금 가입 기준은 정해져 있습니다. 부부 중 한 명이 만 55세 이상이고, 공시가격 12억 원 이하 주택 소유자입니다.
거두절미하고 내 아파트(빌라, 단독 등 일반주택) 시세에 따라 월 지급금을 얼마나 받게 될까요?
한주금이 제시한 가장 최근 자료인 2024년 3월 기준 월지급금 사정표입니다.<표1>
개인적으로 내 주택(아파트 등) 기준으로 주택연금을 얼마나 받을 수 있는지 확인하고 싶은 분은 지금 바로 인터넷에 접속하여 답을 얻을 수 있습니다.
(한국주택금융공사 홈페이지 - 주택연금>예상연금조회)
https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_02_02.do
월지급금 사정표에서는 세 가지가 눈에 띕니다.
첫째, 주택 공시가격이 12억 원으로 9억 원에서 올랐습니다.(2023년 10월부터) 공시가격 9억 원은 현실화율(69.0%)를 적용하면 시세로 17억 원입니다. 공시지가 10억 원 이상일 때 70대 부부는 8.8%가 오른 300만 6천 원을 받게 됩니다.
둘째, 2024년 기준 최저임금 기준 월급인 206만 740원(시간당 9,860원 기준)보다 높게 받을 수 있는 연령층과 공시가격을 알 수 있습니다. 내 아파트 공시가격이 8억 원이면 70세 기준 매월 236만 5천 원을 받습니다. 일하는 시니어들인 60세를 기준으로 보면 공시가격 11억 원이면 217만 7천 원을 받습니다.
셋째, 총대출한도가 5억 원에서 6억 원으로 늘어나 월지급금이 20%정도 올랐습니다. 총대출한도란 주택연금 가입자가 100세까지 받을 월지급금의 현재가치와 초기 보증료의 합계를 의미합니다. 주택 가격과 대출한도가 늘면서 주택연금 가입자가 늘어났습니다.
올라간 아파트 시세를 반영해 월지급금이 늘었기 때문입니다.
월지급금을 받는 유형을 알아두어야 합니다.
종신 방식은 월지급금을 평생 받는 정액형이 대표적입니다. 많이 알려진 ‘월 정액형 종신지급 연금’입니다. 월급 받는 것처럼 안정된 방식이지요. 집값이 하락해도 월지급금에 변화가 없습니다. 가입시점 주택 가격기준 연금 지급 계산이기 때문입니다. 다만 집값이 오르면 손해를 보는 것도 감수해야 합니다. 인출한도(대출한도의 50% 이내)를 설정하느냐에 따라 종신 지급방식(인출한도 미설정)과 종신혼합방식(인출한도 설정)으로 구분합니다.
초기 증액형은 초기 고객이 선택한 기간(3,5,7,10년) 동안은 정액형보다 많이 받다가 그 이후부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식입니다.
정기 증가형은 가입 초기에는 적게 받다가 매 3년마다 4.5%씩 증가하는 방식이다.
주택연금 가입자의 형편에 따라
위 주택연금 3종 세트는 월지급금을 받는 방식입니다.
일반주택연금이 평생 연금으로 월 정액을 종신으로 받게 됩니다.
주담대 상환용 부분은 대출을 끼고 있는 아파트 소유자가 주목해 보세요.
살고 있는 아파트에 대부분 담보대출을 받고 사는 게 우리네 인생입니다. 주택연금에서도 주택 담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%초과 90%이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 금액을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받습니다. 담보대출을 갚으면 연금 월지급액은 줄겠지만 목돈이 필요한 대출을 해결했다는 안도감을 주는 방식입니다.
우대형주택연금은 기초연금 관련입니다. 신청인 또는 배우자가 기초연금 수급권자이며 부부 기준 2억 5천만 원 미만 1주택 보유자가 종신 방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 20% 우대하여 지급받는 방식입니다. 생활여건이 힘들면서 저가 주택을 가진 부부라면 가입을 검토해 볼만합니다.
앗! 부모와 자식 간 주택연금 분쟁이 일어난다
주택연금 분쟁은 남편이나 아내가 사망했을 때 배우자가 연금을 그대로 이어받으려면‘자녀의 동의’가 필수여서 일어납니다. 배우자뿐만 아니라 자녀도 공동상속인이지만 주택연금을 받는 자격은 가입자의 배우자만 됩니다.
그런데 자녀들이 동의하지 않는 이유가 있습니다.
가입자가 죽기 전까지 받아온 주택연금 월수령액에 이자까지 합친 금액(원리금)을 모두 합쳐서 일시에 상환하면 주택 소유권을 상속받을 수 있습니다. 부모가 살던 주택 가격이 크게 올랐다면 차익이 커져서 생각이 달라지는 것이지요.
사망한 주택연금 가입자의 배우자와 자식 간에 분쟁이 일어나게 됩니다. 특히 서울과 수도권에 아파트 시세가 많이 오른 경우 주택연금 분쟁이 많이 일어납니다.
그래서 자식들의 동의가 필요 없는 주택연금 방식이 2021년 6월에 나왔습니다.
‘신탁방식’의 주택연금입니다. 다른 또하나의 방식은‘저당권방식’입니다.
우선 신탁 방식은 가입자가 한주금에 주택을 신탁(소유권 이전)해 담보로 제공하는 것입니다. 등기상 주택 소유가 한국주택금융공사가 됩니다. 소유권이 한주금으로 넘어가지만 가입자는 신탁계약에 따라 연금수급권과 해당 주택을 거주·사용·수익할 권리를 갖습니다. 특히 신탁계약을 체결할 때 '사후 수익자'로 법률상 혼인관계에 있는 배우자를 지정함에 따라 가입자가 사망하면 가입자의 권리가 배우자에게 자동 승계됩니다. 배우자가 자녀 동의를 구하지 않고 주택연금을 이어받아서 마음이 편한 방식이 되는 것이지요.
한주금 홈페이지에는 (안정적 연금 승계) 신탁계약에 따라 주택 소유자 사망 후 별도의 절차(공동상속인 동의 등) 없이 배우자로 연금 자동 승계 라고 표현되어 있어서 공동상속인이 자식이라고 바로 연상되지 않을 수 있습니다.
저당권 방식은 좀 다릅니다. 가입자가 주택에 근저당권을 설정해 한주금에 담보 제공하는 방식입니다. 저당권 방식으로 주택연금에 가입하면 주택 등기상 소유자가 그대로 가입자이기 때문에 가입자가 사망하면 소유권을 놓고 공동상속인(배우자·자녀) 사이의 분쟁이 발생할 수 있습니다.
그러면 가입자 입장에서 자식들 눈치를 봐야 하는 저당권 방식을 왜 선택할까요?
저당권 방식은 아파트 등을 담보 제공할 때 근저당권 설정을 해서 연금 가입자가 담보주택의 소유자입니다. 부모가 모두 사망 후 주택을 처분한다면 잔여금액을 자녀들이 상속받게 됩니다. 물론 처분 금액인 적으면 손실은 한주공이 부담합니다.
“자, 냉정하게 보면 나 죽고 난 뒤 일이어서 알아서들 해라” 하면 고민 끝입니다. 그런데 우리 정서상 어디 그런가요? 집안싸움 나는 것도 그렇고 나 죽은 뒤에 원망 듣기 싫은 법입니다.
그런데도 신탁 방식 가입자 비중이 줄어들고 있습니다. 신탁 방식 주택연금 가입자 비중이 2022년에 46.9%였는데 2023년 43.0%에 이어 2024년에는 38.1%까지 줄었습니다.
이유는 상속세 문제와 재건축 추진 아파트의 경우 권리행사 문제 때문입니다.
배우자가 주택연금을 승계받을 때 상속세를 내는데, 상속세 과세 기준은 상속시점의 집값인데 비해 승계 받는 주택연금 월수령액은 주택연금 가입시점에 이미 정해진 금액입니다. 주택연금 최초 가입 이후 집값이 크게 상승했다면 주택연금 승계 때 손해 본다고 여길 수 있습니다. 이미 부부가 같이 같이 살면서 아파트가 감가상각도 되었고, 안정적 월수령액으로 혜택을 보았지만 상속 시점의 손해가 커 보이는 셈이지요.
살고 있는 아파트가 재건축을 추진한다면 얘기가 또 달라집니다. 신탁 방식 주택연금 가입주택에서 재건축 사업이 진행되면 가입자는 재건축조합 등으로부터 이주비 대출과 조합원 분담금 대출 등을 받지 못할 수 있습니다. 집주인은 가입자지만, 신탁 방식에 가입하면 대외적 소유권은 주택금융공사가 되기 때문입니다.
주택연금 이야기가 길어졌습니다. 마무리합니다.
주택연금 필요성과 활용을 다음 5가지로 요약해 정리합니다.
건강 노후의 상징인 최불암 씨처럼 너털웃음 웃으며 속이 병들지 않은 건강한 노후를 챙겨가는 것이 재정관리의 동력이고 자산입니다.
주택연금 필요성과 활용법 5가지 요약
➀ 건강한 부부생활을 위해 부부의 일상을 지키는 공간으로 부부간, 부모자녀간 진지한 대화로 노후생활자금 마련 수단으로 인정하고 공유할 것
➁ 사실 오래살수록 혜택이기 때문에 부부가 오순도순 건강관리하며 내집에서 살수 있는 가장 쉬운 재정관리임을 기억할 것
➂ 주택담보대출을 해결하고 남는 금액으로 최소 주택연금에다가 노령/국민연금을 합해 생활해야 자녀들에게 빚 대물림 않고 좋은 추억을 남긴 부모가 될수 있음
➃ 합리적 상속이라는 점을 자녀들에게도 강조하여 주택 처분금액이 연금지급보다 부족해도 청구받지 않으며,남으면 상속된다는 점에 동의를 구할 것
➄ 노후 신용상태가 악화되어도 최저생계비까지는 압류되지 않기 때문에 최소한 혜택을 누리는 점을 감안하여 가입할 것
(주택연금지킴이통장 전용계좌 개설 필수)
한국주택금융공사의 주택연금 포스터(2024년7월 현재)
주택연금의 월 정액 종신연금+국민연금+노령연금으로 노후 재정을 챙긴다
‘주택연금’하면 무엇이 떠오르나요?
➀“우리 아들딸에게 물려줄게 집인데(아파트가 대부분) 우리 부부가 연금으로 다 써버려도 될까?”
➁“오래 살면 모르지만 빨리 죽으면 집값이 남아 손해 보는 거 아닌가?”
➂“월지급금을 얼마나 받아야 내 노후생활에 실질적 도움이 될까? ”
주택연금은 개인이 소유한 집을 공기업인 한국주택금융공사(이하 한주금)에 담보로 제공하고 계속 살기만 하면 수십만 원에서 수백만 원의 현금을 매달 죽을 때까지 받는 사회보장 제도입니다. 주택연금 가입자가 사망하더라도 배우자가 살아 있다면 배우자가 세상을 떠날 때까지 계속 이어받을 수 있기 때문에 노부부에겐 평생 넉넉한 현금을 챙길 수 있는 유용한 금융복지제도죠.
주택연금 가입 기준은 정해져 있습니다. 부부 중 한 명이 만 55세 이상이고, 공시가격 12억 원 이하 주택 소유자입니다.
거두절미하고 내 아파트(빌라, 단독 등 일반주택) 시세에 따라 월 지급금을 얼마나 받게 될까요?
한주금이 제시한 가장 최근 자료인 2024년 3월 기준 월지급금 사정표입니다.<표1>
개인적으로 내 주택(아파트 등) 기준으로 주택연금을 얼마나 받을 수 있는지 확인하고 싶은 분은 지금 바로 인터넷에 접속하여 답을 얻을 수 있습니다.
(한국주택금융공사 홈페이지 - 주택연금>예상연금조회)
https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_02_02.do
월지급금 사정표에서는 세 가지가 눈에 띕니다.
첫째, 주택 공시가격이 12억 원으로 9억 원에서 올랐습니다.(2023년 10월부터) 공시가격 9억 원은 현실화율(69.0%)를 적용하면 시세로 17억 원입니다. 공시지가 10억 원 이상일 때 70대 부부는 8.8%가 오른 300만 6천 원을 받게 됩니다.
둘째, 2024년 기준 최저임금 기준 월급인 206만 740원(시간당 9,860원 기준)보다 높게 받을 수 있는 연령층과 공시가격을 알 수 있습니다. 내 아파트 공시가격이 8억 원이면 70세 기준 매월 236만 5천 원을 받습니다. 일하는 시니어들인 60세를 기준으로 보면 공시가격 11억 원이면 217만 7천 원을 받습니다.
셋째, 총대출한도가 5억 원에서 6억 원으로 늘어나 월지급금이 20%정도 올랐습니다. 총대출한도란 주택연금 가입자가 100세까지 받을 월지급금의 현재가치와 초기 보증료의 합계를 의미합니다. 주택 가격과 대출한도가 늘면서 주택연금 가입자가 늘어났습니다.
올라간 아파트 시세를 반영해 월지급금이 늘었기 때문입니다.
월지급금을 받는 유형을 알아두어야 합니다.
종신 방식은 월지급금을 평생 받는 정액형이 대표적입니다. 많이 알려진 ‘월 정액형 종신지급 연금’입니다. 월급 받는 것처럼 안정된 방식이지요. 집값이 하락해도 월지급금에 변화가 없습니다. 가입시점 주택 가격기준 연금 지급 계산이기 때문입니다. 다만 집값이 오르면 손해를 보는 것도 감수해야 합니다. 인출한도(대출한도의 50% 이내)를 설정하느냐에 따라 종신 지급방식(인출한도 미설정)과 종신혼합방식(인출한도 설정)으로 구분합니다.
초기 증액형은 초기 고객이 선택한 기간(3,5,7,10년) 동안은 정액형보다 많이 받다가 그 이후부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식입니다.
정기 증가형은 가입 초기에는 적게 받다가 매 3년마다 4.5%씩 증가하는 방식이다.
주택연금 가입자의 형편에 따라
위 주택연금 3종 세트는 월지급금을 받는 방식입니다.
일반주택연금이 평생 연금으로 월 정액을 종신으로 받게 됩니다.
주담대 상환용 부분은 대출을 끼고 있는 아파트 소유자가 주목해 보세요.
살고 있는 아파트에 대부분 담보대출을 받고 사는 게 우리네 인생입니다. 주택연금에서도 주택 담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%초과 90%이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 금액을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받습니다. 담보대출을 갚으면 연금 월지급액은 줄겠지만 목돈이 필요한 대출을 해결했다는 안도감을 주는 방식입니다.
우대형주택연금은 기초연금 관련입니다. 신청인 또는 배우자가 기초연금 수급권자이며 부부 기준 2억 5천만 원 미만 1주택 보유자가 종신 방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 20% 우대하여 지급받는 방식입니다. 생활여건이 힘들면서 저가 주택을 가진 부부라면 가입을 검토해 볼만합니다.
앗! 부모와 자식 간 주택연금 분쟁이 일어난다
주택연금 분쟁은 남편이나 아내가 사망했을 때 배우자가 연금을 그대로 이어받으려면‘자녀의 동의’가 필수여서 일어납니다. 배우자뿐만 아니라 자녀도 공동상속인이지만 주택연금을 받는 자격은 가입자의 배우자만 됩니다.
그런데 자녀들이 동의하지 않는 이유가 있습니다.
가입자가 죽기 전까지 받아온 주택연금 월수령액에 이자까지 합친 금액(원리금)을 모두 합쳐서 일시에 상환하면 주택 소유권을 상속받을 수 있습니다. 부모가 살던 주택 가격이 크게 올랐다면 차익이 커져서 생각이 달라지는 것이지요.
사망한 주택연금 가입자의 배우자와 자식 간에 분쟁이 일어나게 됩니다. 특히 서울과 수도권에 아파트 시세가 많이 오른 경우 주택연금 분쟁이 많이 일어납니다.
그래서 자식들의 동의가 필요 없는 주택연금 방식이 2021년 6월에 나왔습니다.
‘신탁방식’의 주택연금입니다. 다른 또하나의 방식은‘저당권방식’입니다.
우선 신탁 방식은 가입자가 한주금에 주택을 신탁(소유권 이전)해 담보로 제공하는 것입니다. 등기상 주택 소유가 한국주택금융공사가 됩니다. 소유권이 한주금으로 넘어가지만 가입자는 신탁계약에 따라 연금수급권과 해당 주택을 거주·사용·수익할 권리를 갖습니다. 특히 신탁계약을 체결할 때 '사후 수익자'로 법률상 혼인관계에 있는 배우자를 지정함에 따라 가입자가 사망하면 가입자의 권리가 배우자에게 자동 승계됩니다. 배우자가 자녀 동의를 구하지 않고 주택연금을 이어받아서 마음이 편한 방식이 되는 것이지요.
한주금 홈페이지에는 (안정적 연금 승계) 신탁계약에 따라 주택 소유자 사망 후 별도의 절차(공동상속인 동의 등) 없이 배우자로 연금 자동 승계 라고 표현되어 있어서 공동상속인이 자식이라고 바로 연상되지 않을 수 있습니다.
저당권 방식은 좀 다릅니다. 가입자가 주택에 근저당권을 설정해 한주금에 담보 제공하는 방식입니다. 저당권 방식으로 주택연금에 가입하면 주택 등기상 소유자가 그대로 가입자이기 때문에 가입자가 사망하면 소유권을 놓고 공동상속인(배우자·자녀) 사이의 분쟁이 발생할 수 있습니다.
그러면 가입자 입장에서 자식들 눈치를 봐야 하는 저당권 방식을 왜 선택할까요?
저당권 방식은 아파트 등을 담보 제공할 때 근저당권 설정을 해서 연금 가입자가 담보주택의 소유자입니다. 부모가 모두 사망 후 주택을 처분한다면 잔여금액을 자녀들이 상속받게 됩니다. 물론 처분 금액인 적으면 손실은 한주공이 부담합니다.
“자, 냉정하게 보면 나 죽고 난 뒤 일이어서 알아서들 해라” 하면 고민 끝입니다. 그런데 우리 정서상 어디 그런가요? 집안싸움 나는 것도 그렇고 나 죽은 뒤에 원망 듣기 싫은 법입니다.
그런데도 신탁 방식 가입자 비중이 줄어들고 있습니다. 신탁 방식 주택연금 가입자 비중이 2022년에 46.9%였는데 2023년 43.0%에 이어 2024년에는 38.1%까지 줄었습니다.
이유는 상속세 문제와 재건축 추진 아파트의 경우 권리행사 문제 때문입니다.
배우자가 주택연금을 승계받을 때 상속세를 내는데, 상속세 과세 기준은 상속시점의 집값인데 비해 승계 받는 주택연금 월수령액은 주택연금 가입시점에 이미 정해진 금액입니다. 주택연금 최초 가입 이후 집값이 크게 상승했다면 주택연금 승계 때 손해 본다고 여길 수 있습니다. 이미 부부가 같이 같이 살면서 아파트가 감가상각도 되었고, 안정적 월수령액으로 혜택을 보았지만 상속 시점의 손해가 커 보이는 셈이지요.
살고 있는 아파트가 재건축을 추진한다면 얘기가 또 달라집니다. 신탁 방식 주택연금 가입주택에서 재건축 사업이 진행되면 가입자는 재건축조합 등으로부터 이주비 대출과 조합원 분담금 대출 등을 받지 못할 수 있습니다. 집주인은 가입자지만, 신탁 방식에 가입하면 대외적 소유권은 주택금융공사가 되기 때문입니다.
주택연금 이야기가 길어졌습니다. 마무리합니다.
주택연금 필요성과 활용을 다음 5가지로 요약해 정리합니다.
건강 노후의 상징인 최불암 씨처럼 너털웃음 웃으며 속이 병들지 않은 건강한 노후를 챙겨가는 것이 재정관리의 동력이고 자산입니다.
주택연금 필요성과 활용법 5가지 요약
➀ 건강한 부부생활을 위해 부부의 일상을 지키는 공간으로 부부간, 부모자녀간 진지한 대화로 노후생활자금 마련 수단으로 인정하고 공유할 것
➁ 사실 오래살수록 혜택이기 때문에 부부가 오순도순 건강관리하며 내집에서 살수 있는 가장 쉬운 재정관리임을 기억할 것
➂ 주택담보대출을 해결하고 남는 금액으로 최소 주택연금에다가 노령/국민연금을 합해 생활해야 자녀들에게 빚 대물림 않고 좋은 추억을 남긴 부모가 될수 있음
➃ 합리적 상속이라는 점을 자녀들에게도 강조하여 주택 처분금액이 연금지급보다 부족해도 청구받지 않으며,남으면 상속된다는 점에 동의를 구할 것
➄ 노후 신용상태가 악화되어도 최저생계비까지는 압류되지 않기 때문에 최소한 혜택을 누리는 점을 감안하여 가입할 것
(주택연금지킴이통장 전용계좌 개설 필수)
한국주택금융공사의 주택연금 포스터(2024년7월 현재)